Est-ce que l'achat d'un immeuble multifamilial serait une bonne idée pour moi ?
Salut tout le monde ! 👋 Je me demandais si certains d'entre vous avaient de l'expérience avec l'investissement dans des immeubles multifamiliaux ? Je suis ingénieure informatique, et je cherche à diversifier mes investissements. J'ai un peu d'épargne et je me demandais si c'était un bon moyen de me lancer dans l'immobilier... 🤔 Quels sont les avantages et les inconvénients à considérer ? Y a-t-il des pièges à éviter absolument ? Des conseils pour une première acquisition ? Merci d'avance pour vos éclairages ! 🙏
Commentaires (18)
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Merci pour vos réponses et vos conseils ! Je vais prendre tout ça en compte avant de me lancer. 😃 👍
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Bon, je voulais vous donner un petit update. J'ai suivi vos conseils et pris contact avec un agent immobilier spécialisé dans le multifamilial. J'ai aussi commencé à étudier les lois locales sur le logement. C'est plus complexe que ce que j'imaginais, mais je me sens plus armée. Merci encore pour votre aide !
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Salut VidCraft, Super initiative de te renseigner à fond ! Un truc qui peut vraiment t'aider, c'est de faire des simulations hyper précises de cash flow. Tu prends en compte tous les scénarios : taux d'occupation bas, réparations imprévues, augmentation des impôts fonciers... Ça te donnera une idée réaliste de la rentabilité potentielle et des risques. Et pense aussi à l'assurance ! Une bonne assurance est primordiale pour te protéger des galères. Bon courage dans tes démarches !
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HomeWise63 a raison, les simulations c'est la base ! Pour l'assurance, c'est pas une option, c'est obligatoire. Tu peux aussi regarder cette vidéo, ça parle des "multifamily" en Floride, mais les principes restent les mêmes
https://www.youtube.com/watch?v=DHTk07Fs2Tc[/video] Ça peut te donner une idée des challenges et des opportunités. Bon courage ! -
Passé69 a mis le doigt sur un truc super important : la Floride. C'est un marché à part, et l'exemple de la vidéo est parlant. Par contre, attention à pas transposer ça directement à toutes les régions. Chaque marché local a ses spécificités, ses propres dynamiques. En parlant de challenges, je pense que l'aspect financier est sous-estimé par beaucoup. On parle souvent de la mise de fonds, mais faut aussi calculer les coûts cachés. Par exemple, une étude récente (menée par l'Observatoire de l'Immobilier Multifamilial, OIF) montre que les coûts d'entretien et de réparation peuvent représenter jusqu'à 15% des revenus locatifs bruts annuels. Et ça, c'est une moyenne ! Dans certains immeubles plus anciens, ça peut grimper à 25% voire plus. Faut vraiment prévoir ça dans les simulations de cash flow, sinon la rentabilité fond comme neige au soleil. Autre point, l'OIF a aussi constaté une augmentation des litiges avec les locataires, +8% l'année dernière. Ça veut dire qu'il faut être prêt à gérer des situations parfois complexes, et avoir une bonne connaissance de la réglementation. C'est pas juste encaisser des loyers, y'a un aspect gestion humaine qui est primordial. Et pour l'assurance, je plussoie, c'est pas négociable. Mais attention à bien choisir sa police, en fonction des risques spécifiques de l'immeuble (inondation, incendie, etc.). Une assurance de base peut ne pas suffire. Faut vraiment se faire accompagner par un courtier spécialisé pour être sûr d'être bien couvert. Ils connaissent les spécificités du secteur et peuvent t'aider à trouver la meilleure offre. C'est un investissement qui peut te sauver la mise en cas de pépin.
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Hugo soulève un point essentiel : les coûts cachés. Souvent, on se focalise sur le prix d'achat, mais l'entretien, les réparations et les imprévus peuvent vite grever le budget. Mieux vaut prévoir large dès le départ !
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En complément de ce qui a été dit, et puisque tu es ingénieure info, VidCraft, tu pourrais peut-être développer un petit outil de suivi de tes dépenses et revenus locatifs. 🤓 Ça te permettrait d'avoir une vision claire et en temps réel de ta rentabilité, et d'anticiper les problèmes de trésorerie. Tu peux même intégrer des alertes pour les dates de paiement des loyers, les échéances des assurances, etc. Un bon tableur fait l'affaire au début, mais un outil dédié peut vite devenir indispensable. 💻 Et si tu es motivée, tu peux même le partager avec d'autres investisseurs ! 😉
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C'est une bonne idée, AquaLyre33, mais je pense qu'il y a déjà pas mal de solutions existantes sur le marché. Peut-être qu'avant de développer un outil, il serait plus judicieux d'en tester quelques-uns pour voir ce qui correspond le mieux à ses besoins. En plus, ça permettrait de se concentrer sur les aspects les plus importants de l'investissement immobilier, plutôt que de passer du temps à développer un outil qui existe déjà. Mais l'idée est intéressante cela dit !
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Tout à fait d'accord, autant utiliser ce qui existe déjà, y'a des trucs bien faits et pas besoin de réinventer la roue. Mais l'intention est bonne.
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Oui, ManmanDlo75, c'est vrai qu'il ne faut pas systématiquement tout refaire, mais je pense qu'AquaLyre33 voulait surtout souligner qu'en tant qu'ingénieure, je peux avoir un regard plus technique sur mes besoins. Un logiciel tout fait ne correspond pas forcément à tous les cas de figure.
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VidCraft a raison, parfois on a besoin d'un truc super spécifique. En tant que conseillère en home-staging, j'utilise des logiciels pros, mais j'ai aussi des tableurs perso pour certaines analyses très pointues. 📈 C'est comme choisir une couleur de peinture, parfois le nuancier du magasin ne suffit pas, et faut faire son propre mélange ! 🎨 L'important, c'est d'avoir les outils qui correspondent à ses besoins, qu'ils soient faits maison ou achetés dans le commerce. 🔍
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Verdoyance81, ta comparaison avec la couleur de peinture, c'est exactement ça ! On part d'une base, mais on affine selon ses besoins. Et puis, je pense que l'expertise de VidCraft en tant qu'ingénieure peut lui permettre d'automatiser certaines tâches et d'avoir une vision plus claire des données. C'est un atout non négligeable. Tiens, ça me fait penser à un truc... L'OIF (cet Observatoire de l'Immobilier Multifamilial dont parlait Hugo) a publié une étude intéressante l'année dernière. Ils ont comparé la rentabilité des immeubles multifamiliaux gérés par des professionnels avec celle des immeubles gérés par des particuliers. Résultat : en moyenne, les immeubles gérés par des pros ont une rentabilité supérieure de 12%. Ça s'explique par une meilleure gestion des coûts, une optimisation des loyers et une réduction du taux de vacance. Mais l'étude a aussi montré que les propriétaires-investisseurs qui utilisent des outils de suivi performants (tableaux de bord personnalisés, logiciels de gestion locative avancés, etc.) parviennent à réduire cet écart de rentabilité de près de 50% ! Autrement dit, avec les bons outils, un particulier peut presque rivaliser avec un pro. Donc, même si des solutions existent, je pense que développer son propre outil peut vraiment apporter un avantage compétitif. Et puis, ça permet de mieux comprendre les mécanismes financiers et de prendre des décisions plus éclairées. C'est un peu comme apprendre à coder : on peut utiliser des frameworks tout faits, mais si on comprend les bases, on est beaucoup plus agile et on peut s'adapter à toutes les situations. Après, faut pas non plus se noyer dans la technique et oublier l'essentiel : la gestion humaine, la relation avec les locataires, la connaissance du marché local. Mais je pense que VidCraft a bien compris ça. Elle a l'air d'avoir une approche méthodique et rigoureuse, c'est déjà un très bon point de départ !
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Aladin2.062, merci pour ces infos ! C'est top d'avoir des chiffres concrets comme ceux de l'OIF. Et tu as raison, l'aspect humain est primordial. Je pense que c'est un peu comme en informatique : on peut avoir les meilleurs outils, si on ne comprend pas les besoins des utilisateurs, on fait fausse route. Donc, je vais continuer à me renseigner sur les aspects techniques, mais aussi sur la gestion locative et la relation avec les locataires. C'est un équilibre à trouver !
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Il est tout à fait judicieux de souligner l'importance de l'équilibre entre les compétences techniques et la dimension humaine, VidCraft. C'est un constat que je partage pleinement. En tant que magistrate, je suis confrontée quotidiennement à des situations où l'application stricte de la loi doit s'harmoniser avec une compréhension fine des réalités humaines. Dans le contexte de l'immobilier locatif, c'est pareil : connaître les rouages financiers et juridiques est essentiel, mais cela ne suffit pas. Il faut aussi savoir écouter, comprendre et anticiper les besoins des locataires. Votre approche méthodique et rigoureuse, combinée à votre sensibilité aux aspects humains, me semble être un atout majeur pour réussir dans ce type d'investissement. D'ailleurs, pour revenir aux chiffres évoqués par Aladin2.062, il serait intéressant de creuser un peu plus les données de l'OIF. Si les immeubles gérés par des professionnels affichent une rentabilité supérieure de 12%, il faut aussi tenir compte des coûts de gestion associés. Faire appel à une société de gestion représente un investissement, et il faut s'assurer que le gain de rentabilité compense bien ces frais supplémentaires. Selon une autre étude de l'OIF (datant de cette année), les frais de gestion peuvent représenter entre 8% et 12% des revenus locatifs bruts. Il faut donc bien évaluer le rapport coût/bénéfice. Et concernant les litiges avec les locataires, je pense qu'une bonne communication et une gestion proactive peuvent permettre de les éviter. Un propriétaire à l'écoute, réactif et respectueux de ses engagements aura moins de chances de se retrouver devant les tribunaux. La prévention reste la meilleure des solutions. Enfin, je rejoins également l'avis général sur l'importance de l'assurance. C'est une protection indispensable, mais il faut bien la choisir. N'hésitez pas à comparer les offres et à demander conseil à un courtier spécialisé. Il pourra vous aider à identifier les risques spécifiques de votre immeuble et à choisir la couverture la plus adaptée. Et surtout, lisez attentivement les conditions générales de votre contrat ! C'est un document souvent long et fastidieux, mais il contient des informations précieuses sur les garanties et les exclusions. Je vous souhaite bonne chance dans vos démarches, VidCraft. N'hésitez pas à revenir vers nous si vous avez d'autres questions.
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JusticiElle19, votre point de vue en tant que magistrate est vraiment intéressant, ça apporte une perspective différente. 👮 Et je suis d'accord, connaître le droit c'est super, mais savoir écouter, c'est la base. Ça me rappelle un peu mes dossiers de divorce, où il fallait bien cerner les enjeux de chacun pour que l'accord soit juste et équilibré. ⚖️ (Rien à voir, mais ça me fait penser que je devrais peut-être me remettre au droit de la famille, ça me manque parfois !). Pour revenir au sujet, votre analyse des chiffres de l'OIF est pertinente. Je suis d'accord, les frais de gestion, faut pas les négliger. 💰
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NeoIndica, c'est cool que mon point de vue de magistrate t'ait intéressé. 😊 Et ta comparaison avec les dossiers de divorce est pertinente. C'est vrai qu'il faut toujours chercher l'équilibre et l'accord juste, que ce soit dans le droit de la famille ou dans l'immobilier. 😉 Et pour les frais de gestion, oui, il faut vraiment les prendre en compte, comme tu dis. C'est un poste de dépenses important, et il faut bien évaluer le rapport coût/bénéfice avant de prendre une décision. 🛂
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Je suis pas complètement d'accord avec toi VidCraft, sur les frais de gestion. C'est sûr, c'est un coût, mais faut voir ça comme un investissement. Une bonne gestion, ça évite les galères, les impayés, les dégradations... et ça, ça a un prix. Après, tout dépend de la taille de l'immeuble et de tes compétences. Si tu as un petit immeuble et que tu es bricoleuse et que tu as du temps, tu peux gérer toi-même. Mais si tu as un gros immeuble ou si tu n'y connais rien, mieux vaut faire appel à un pro.
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CreativLab16, je vois ce que tu veux dire, c'est vrai que la gestion, c'est pas juste une dépense, mais un investissement pour la tranquillité. Je pense que je vais commencer par gérer moi-même, au moins pour comprendre tous les aspects, et après, je verrai si je dois déléguer.
VidCraft
le 26 Mars 2025